Comment emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33% ?

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Les établissements financiers, les investisseurs et autres analystes financiers sont souvent très intéressés par l’analyse des états financiers dans le but d’effectuer une analyse de la dette économique d’une entreprise ou d’un particulier et déterminé son taux d’endettement.

Un établissement financier ne peut vous accorder un prêt financier sans une évaluation minutieuse de votre profil emprunteur. Votre capacité de remboursement est évaluée afin de déterminer votre disposition à honorer vos mensualités. Votre taux d’endettement doit être inférieur à 33 % pour bénéficier d’un nouvel emprunt et éviter le risque de surendettement.

Mais dans certains cas il est possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33%. Comment fonctionne la procédure? Réponse dans cet article.

Définition et objectif du taux d’endettement

Le taux d’endettement d’une personne ou d’une entreprise est un moyen de connaître sa capacité de remboursement d’un prêt. Le taux d’endettement permet de déterminer la stabilité financière d’une entreprise ou d’un particulier par rapport au nombre de dettes adossées à des actifs dont dispose le préteur. En des termes plus clairs, le taux d’endettement permet d’envisager le montant du prêt que vous sollicitez. Il sert d’indicateur à la banque afin de déterminer vos revenus nets et voir si vous avez la capacité de rembourser un prêt ou pas.

La banque cherche donc à connaître la solvabilité et à évaluer la probabilité qu’une entreprise fasse faillite à long terme en fonction de la valeur de la dette par rapport à l’actif ou éviter le risque de surendettement d’un particulier. Pour les entreprises, le calcul du taux d’endettement permet à l’équipe dirigeante de vérifier les performances de leur entreprise et de prendre des décisions pertinentes.

Le taux d’endettement est le résultat obtenu par la division de l’ensemble de vos charges fixes avec vos revenues, et de le multiplier par 100. Il est exprimé en pourcentage et peut varier selon le quotient familial dans chaque foyer fiscal. Le taux d’endettement est important afin de conclure un contrat de prêt immobilier entre vous et l’établissement financier. En France, le taux d’endettement est fixé à 33 %, c’est-à-dire que les revenus mensuels perçus de l’emprunteur doivent être trois fois supérieurs que le capital et intérêts à rembourser mensuellement.

Les établissements financiers vous accordent un prêt si votre capacité de remboursement est jugée acceptable. Ils feront avant une étude complète de votre santé financière. Le taux ne doit cependant pas dépasser les 33%. Mais avec une défiscalisation immobilière, vous pouvez avoir des rendements fonciers optimisés qui peuvent couvrir vos intérêts d’emprunts.

Comment calculer le taux d’endettement?

Le taux d’endettement est calculé par la banque. La banque se base sur vos revenus nets pour calculer votre taux d’endettement. Pour ce faire, votre banquier prend en compte:

  • Votre salaire mensuel net imposable
  • Primes contractuelles
  • Indemnité de 13ème mois
  • Somme des revenus professionnels non-salariés
  • Frais de commissions basées sur l’ancienneté dans la fonction
  • Pensions alimentaires reçues en cas de divorce
  • Subventions à titre de retraite, handicap,
  • Allocations logement
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La banque estime donc le montant auquel vous pouvez prétendre en fonction de la capacité de remboursement en tenant compte des éléments précédemment cités. Si vous êtes en CDD, intérim ou auto-entrepreneur, depuis moins de 3 ans, la banque ne tiendra pas compte de vos revenus dans les calculs. Tout ce qui pourrait réduire vos dépenses mensuelles comme les tickets restaurant ou les chèques de vacances doivent être pris en compte pour prouver votre capacité à emprunter.

Les revenus locatifs sont également intégrés dans le calcul du taux d’endettement. La banque déduit les charges relatives à la gestion des biens en question, les mensualités du crédit immobilier et la taxe foncière. Tous ces éléments intégrés dans le calcul du taux d’endettement, permettent d’évaluer vos charges fixes et régulières et d’en déduire le montant restant pour tenir au quotidien.

Comment dépasser les 33% d’endettement pour un projet de crédit immobilier

Comment emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33% pour un crédit immobilier ?

SI vous avez un taux d’endettement supérieur à 33 %, il est toujours possible pour vous de contracter un emprunt à la banque pour un crédit immobilier. Pour ce faire, vous devez appliquer les trois stratégies suivantes:

Création d’une SCI

La création d’une SCI consiste à intégrer une autre personne physique dans le cadre de l’acquisition ou la transmission du bien immobilier à titre de résidence principale ou de résidence de service. Cependant les associés ne doivent pas tous avoir un taux d’endettement supérieur à 33 %.

Recours à un prêt étudiant

Le prêt étudiant peut vous permettre de contracter en moyenne 50000 euros en ayant bien évidemment un statut d’étudiant. Le remboursement se fait ente 3 et 5 ans après la réception du prêt.

Négociation sur la durée et le taux d’emprunt

En prolongeant la durée de remboursement de l’emprunt ainsi que le taux d’intérêt applicable, votre mensualité connaitra logiquement une réduction. Conséquence, votre charge bancaire sera allégée et vous permettra de rester dans le seuil de 33 %.

Que faire pour pouvoir dépasser le seuil du taux d’endettement?

Vous devez avoir des arguments de négociation efficaces pour bénéficier d’un nouvel emprunt malgré un taux d’endettement supérieur à 33 %.

Vous pouvez accélérer votre remboursement de crédit à la consommation en optant par exemple pour une subvention familiale. Vous pouvez également miser sur un apport personnel élevé et avoir une épargne disponible pour augmenter vos chances d’avoir un nouvel emprunt.

Quels sont les profils d’emprunteurs les plus avantagés par les banques pour obtenir un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 33 %?

Les banques ne sont pas obligées d’appliquer le taux d’endettement de 33 %. Elles définissent leur propre seuil selon le profil de chaque emprunteur et sa situation financière. Les banques privilégient les ménages aisés qui possèdent un revenu suffisant. Ces profils ont de grandes chances de voir leur requête aboutir même avec un endettement supérieur à 35 %.

Il en est de même si vous êtes un jeune salarié avec un revenu important, ayant une carrière prometteuse et une hausse rapide des revenus, vous pouvez avoir accès à un financement pour votre projet immobilier.

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